Passen wir zu Ihnen?

1. Größe des Maklerbüros: Die Größe bzw. Mitarbeiterzahl einer Maklerfirma ist allein kein Entscheidungskriterium für oder gegen eine bestimmte Firma. So kann ein Einzelmakler mit wenigen Verkaufsaufträgen sich möglicherweise sehr intensiv um den Verkauf kümmern, andererseits ist er aber vielleicht auch nur begrenzt erreichbar und muss mit Mailbox oder Anrufbeantworter arbeiten. Ob das schlimm ist, ist weitestgehend Ansichtssache! Auch ein solcher Makler ist immer noch besser erreichbar, als man selbst. Es liegt also eher an Ihren Vorstellungen von einer guten Zusammenarbeit mit einem Makler.

Bei größeren Maklerfirmen oder gar Bankenmaklern haben Sie als Auftraggeber nicht unbedingt Einfluss darauf, welcher Mitarbeiter Ihr Objekt betreut und ob sich dieser, aufgrund eines sicheren und festen Gehalts, intensiv um den Verkauf deiner Immobilie kümmert - schließlich hat er ja keinen eigenen finanziellen "Schmerz". Ob der Makler hier menschlich mit einem selbst kompatibel ist, ist hier eher Glückssache und eine Betreuung am ehesten unpersönlich und selten individuell.
Aber auch bei mittelgroßen Maklerfirmen (3-8 Mitarbeiter) kann die Qualität der Arbeit sehr unterschiedlich ausfallen. Informieren Sie sich also vorher ausführlich über Ihren zukünftigen Partner. Bewertungen von bisherigen Auftraggebern findet man heutzutage viele. Möglichkeiten hierzu bieten z. B. die Google-Bewertung, die Maklerhomepage oder auch der öffentliche Facebook-Auftritt des Maklers. Entscheidend hierbei ist nicht unbedingt die Menge der Bewertungen, sondern die Qualität!

2. Verkaufserfahrung und -talent: Es ist gut, wenn der ausgewählte Makler schon viele Immobilien (selbst! - nicht seine Kollegen und Mitarbeiter) verkauft hat, denn dann verfügt er wahrscheinlich über entsprechende Erfahrung und kennt die Lösung für viele Detailprobleme, die sich oft erst während des Verkaufs herausstellen. Unabhängig davon muss jeder Makler über ein gewisses Verkaufstalent verfügen und abschlussorientiert arbeiten. 

Das bedeutet: Nur wenn der Makler verstanden hat, dass jeder Verkaufszyklus mit dem Wecken von Interesse an der Immobilie beginnt und mit dem Abschluss eines Kaufvertrags endet, wird er in der Lage sein, den Prozess zu steuern und immer an der richtigen Stelle einzugreifen. Klingt selbstverständlich, ist es aber bei weitem nicht!

3. Verwaltungserfahrung/Netzwerk: Beim Verkauf von Eigentumswohnungen ist es sicher positiv, wenn der Makler über Kenntnisse in der Wohnungseigentumsverwaltung verfügt und Fragen zu Wohngeldabrechnung, Teilungserklärung, Instandhaltungsrücklage und Eigentümerversammlung und deren Zusammenspiel bezüglich eines Verkaufes beantworten kann. Verkauf und Verwaltung sind aber zwei ganz verschiedene Paar Schuhe und haben nur begrenzt etwas miteinander zu tun. Deshalb Vorsicht: Für den erfolgreichen Verkauf benötigen Sie einen guten Verkäufer und nicht unbedingt einen kompetenten Verwalter. 

Hat Ihr Makler aber Kontakte mit Hausverwaltungen und ein Netzwerk aus entsprechenden Dienstleistungs- und Handwerksunternehmen, hat er so für jedes Problem einen passenden Ansprechpartner, den er entsprechend kontaktieren könnte (z. B. bei der Kostenkalkulation für Badsanierungen, Dachneueindeckungen, Malerarbeiten, Gartenbauern oder Reinigungsunternehmen etc.). So ist man für alle Eventualitäten gerüstet.

4. Respekt und fundierte Aussagen: Verlassen Sie sich bei der Maklerauswahl nicht nur auf Hochglanz-Werbeprospekte, sondern suchen Sie unbedingt auch das persönliche Gespräch mit einem Makler. Führen Sie ihn durch Ihre Immobilie und fragen Sie ihn, wie er Ihre Immobilie beurteilt und welchen Verkaufspreis er für erzielbar hält. Ein guter Makler wird Ihnen darauf nicht direkt eine Antwort geben, sondern dies mit seinen Statistiken und Datenbanken abgleichen, ehe er hierzu - in einem zweiten Termin (!) - Auskunft gibt. Er verspricht hier also keine ungeprüften und unmöglichen Verkaufspreise, die Sie dazu verleiten Ihn zu beauftragen und nachher Unmengen Geld und Zeit kosten, sondern hat sich lange mit dem richtigen Verkaufspreis Ihres Eigentums beschäftigt und gegengeprüft.

Klären Sie, wo und wie der Makler Ihre Immobilie bewerben will und verschaffen Sie sich so einen persönlichen Eindruck über die Professionalität Ihres Gegenübers. Hierbei ist Professionalität nicht unbedingt mit " vollen Verkaufsgeschützen" gleichzusetzen, sondern mit einem individuell auf deine Immobilie abgestimmten Marketingplan. Ein solcher Plan beinhaltet eine mit Ihnen abgestimmte Strategie, um einen Bestpreis realisieren zu können. Sie sollten also schon das Gefühl haben, es wird "nicht einfach nur planlos (oder über einen großen Namen) verkauft!"

5. Eine Angst, die viele Verkäufer im Zusammenhang mit einem Makler hegen: Ein guter Immobilienmakler wird Sie auch nicht direkt beim Kennenlerntermin dazu „nötigen“, den für die Vermarktung notwendigen Maklerauftrag zu unterschreiben, sondern notwendige Details in einem zweiten Termin - in Ruhe - mit Ihnen besprechen und Wichtiges gemeinsam mit Ihnen durchgehen! Genau das zeichnet ein professionelles und vor allem partnerschaftliches Miteinander in einer guten Zusammenarbeit aus.Tut er es doch, sollten Sie sich überlegen, ob es sich hierbei um den richtigen Makler für Sie handelt - denn der Druckaufbau ist häufig Strategie, um an Ihren Auftrag zu kommen!

Ein wahrer Immobilienexperte muss nicht mit der Keule kommen, weil er Angst hat, jemand anderes könnte ihm zuvorkommen - er scheut den Vergleich mit anderen Maklern nicht. Ein Experte weiß, dass seine Angebot Hand und Fuß hat und nimmt sich die Zeit für präzises und hochwertiges Arbeiten und eine solide zwischenmenschliche Beziehung.
Bei der abschließenden Beurteilung, sollten neben der fachlichen Eignung aufgrund dessen eben unbedingt auch die zwischenmenschlichen Aspekte eine übergeordnete Rolle spielen. Denn nur, wenn die persönliche „Chemie“ zwischen Ihnen und Ihrem Makler stimmt, können Sie partnerschaftlich und vertrauensvoll mit ihm zusammenarbeiten. Eine wichtige Grundlage, die viel zu oft vergessen wird und im Nachgang zu Reibungen und Ärger führen kann.

Eine einfache mündliche oder schriftliche Erlaubnis an den Makler, Ihre Immobilie seinen Interessenten anzubieten, verpflichtet Sie zu nichts und schränkt Sie auch nicht ein, Ihre Immobilie jederzeit selbst an einen Interessenten zu verkaufen, ohne an den Makler eine Provision oder Entschädigung zahlen zu müssen. Der Makler wird sich aber schwer tun, in diesem Falle viel Zeit und Geld in die Bewerbung Ihrer Immobilie zu investieren, weil er ja keinerlei Sicherheit hat, dass der Verkauf über ihn erfolgt und er diese Investition auch wieder erstattet bekommt.

Das gleiche gilt, wenn Sie parallel mehrere Makler mit dem Verkauf beauftragen. Nur wenn der Makler zufälligerweise einen Interessenten hat, für den Ihre Immobilie passt, besteht hier überhaupt eine realistische Chance des Verkaufs. Hinzu kommt: „Viele Köche verderben den Brei!“ – etwas, dass Sie unbedingt im Hinterkopf behalten solltest, wenn es um den Verkauf Ihrer Immobilie geht.

Ihr Eigentum sollte immer nur in einer Hand liegen! Vor allem in den öffentlichen Kanälen (Zeitung, Immobilienscout etc.) ist dies entscheidend! Wird Ihre Immobilie von 2-4 Maklern angeboten, vielleicht auch noch mit unterschiedlichen Angaben und Preisen, auf den gleichen Portalen, können Sie sich sicher vorstellen, dass das nicht zielführend ist. Es wirkt, als würde Ihre Immobilie "verramscht". Was würden Sie selbst als Interessent denken? Ich verrate es Ihnen. „Oh, da muss aber jemand schnell seine Immobilie los werden! Da stimmt etwas nicht! Mit der Immobilie ist etwas faul! Die haben's eilig - da müssen wir aber preislich verhandeln!“.

Ein einfacher Alleinauftrag wird oft formularmäßig erteilt. Dabei verzichten Sie als Verkäufer während der Laufzeit des Vertrags darauf, noch andere Makler einzuschalten (was für Sie nicht wirklich nachteilig ist - siehe oben). Sie sind allerdings trotzdem frei, Ihre Immobilie privat und ohne den Makler zu verkaufen. Auch hier ist das Risiko für den Makler relativ groß, leer auszugehen, weshalb Makler solche Verträge auch oft ablehnen.

Investitionen werden bei dieser Vertragsform nur im „Sparprogramm“ getätigt – also das, was Ihnen als Privatperson auch möglich ist, um einen Verkauf zu realisieren. Das hat hier nichts mit "Faulheit" zu tun, sondern mit der Wahl des Auftrages und dem damit verbundenen Risiko für den Auftragnehmer. Er versucht so den Verlust von "fehlinvestierter und unentschädigter" Arbeit gering zu halten! Würden Sie einen 4-5 stelliges Vermögen und Ihr volles Potenzial in einen Auftrag investieren, wenn es so viele Komponenten gibt, die dafür sorgen könnten, dass jeder Cent zu viel investiert ist!? Sicher nicht!

Zum Verständnis des Schadensersatzes: Sie verursachen in dem Fall eines Vertragsbruchs einen nicht unerheblichen Schaden bei Ihrem ausgewählten Makler (investierte Zeit und Geldmittel - teilweise 4-5 stellig) und umgehen damit vertragswidrig Ihren Vermarktungspartner. Es handelt sich also um eine Art Vertragsstrafe, damit der Makler als Geschädigter, ohne große finanzielle Schäden zumindest seine Investitionen wieder erlangt. In so einem Fall sind Sie die Courtage im Wege des Schadenersatzes schuldig.
Diese Absicherung ist leider notwendig, da viele Eigentümer gern die Leistungen eines Profis in Anspruch nehmen und davon profitieren - diese vertrauensvoll vorgeschossenen Investitionen des Maklers aber in dem Moment vergessen, in dem ein "findiger Käufer" direkt an ihn herantritt, die Immobilie nur ohne Provision erwerben zu wollen und damit zum Vertragsbruch anstiftet. Auf Seiten des Käufers sage ich nur - einen Versuch war es wert - aber Sie als Verkäufer würden für den entstandenen Schaden mit Ihrem Portemonnaie haften, nicht der Käufer! Schließlich sind Sie diese Partnerschaft einvernehmlich eingegangen!

Dass das ohnehin nicht die feine englische Art ist - und ehrlich gesagt sogar ein unverzeihlicher Vertrauensbruch, mit der Absicht, Ihren Vermarktungsprofi einen finanziellen Schaden zuzufügen - wird dann oft versucht unter den Teppich zu kehren. Auch ein solches Vertrauensverhältnis sollte von beiden Seiten gehegt und gepflegt werden. Es ist definitiv nicht notwendig, seine Seele zu verkaufen, um seine Immobilie an den Mann oder die Frau zu bringen.

Etwas, dass mit dieser Umgehung der Maklerkosten vergleichbar ist, wäre zum Beispiel: Sie gehen als Kaufinteressent eines neuen BMW ins nächste Autohaus und sagen: " Ich finde den zwar toll, aber ne, rechnen Sie vorher bitte alle einkalkulierten Vermarktungs- und Personalkosten raus, die bezahle ich nicht!". Oder versuchen Sie das mal im Möbelhaus oder im Supermarkt …

Jedes Produkt auf dem weltweiten Markt hat solche Vermarktungs-/ und Werbekosten inkludiert - in welcher Höhe, kann man als Verbraucher bei diesen allerdings nur erraten - als Unternehmer weiß ich, dass es sich hierbei um ca. 10 - teilweise sogar 30% handelt. Vorteil beim Verkauf Ihres Hauses über einen Makler hingegen, Käufer und Sie als Verkäufer wissen um diese Kosten, denn sie werden hier transparent und klar kommuniziert und nicht versteckt einkalkuliert.

Hat man damit also beim Autohaus Erfolg? Nein, man wird Sie vermutlich anlächeln und auf einen günstigeren PKW oder Autoanbieter verweisen, weil Sie sich augenscheinlich einen solch wertvollen Wagen nicht leisten können.

Man muss verstehen, dass ein Makler sich nur dann mit seiner ganzen Arbeitskraft, Zeit und entsprechenden Geldmitteln zu 100% für den bestmöglichen Verkauf engagiert, wenn er über den qualifizierten Alleinauftrag entsprechend abgesichert ist, seine geleisteten Investitionen und das unternehmerische Risiko auch wieder erstattet zu bekommen. Voraussetzung dafür ist eben, dass sich beide Parteien an ihren geschlossenen Vertrag halten und an einem Strang ziehen.

Was viele Verkäufer nicht wissen: Je nach Immobilie und Dienstleistungsumfang belaufen sich solche - von einem guten Immobilienmakler - getätigten Vorleistungen für Ihren Verkauf oftmals auf zwischen 5.000- 18.000 Euro an Zeit, Dienstleistungs-/ und Arbeitsleistungen!
Der qualifizierte Alleinauftrag bietet also Sicherheit für beide Vertragsparteien. Der Makler hat die Gewissheit, dass es nur an ihm liegt, deine Immobilie gut zu verkaufen und seine Investitionen (z. B. 360 Grad-Rundgänge, professionelle Fotoshootings oder Home Staging) wiederzubekommen.

Und Sie können sich sicher sein (dazu verpflichtet sich der Makler hier immerhin schriftlich), dass Ihr Verkaufspartner das Beste für Sie und Ihre Immobilie tun wird - vorausgesetzt, Sie haben die richtige Wahl getroffen.

Stimmt das Zwischenmenschliche zwischen Ihnen und Ihrem Makler und haben Sie sich vorher einen Überblick über die gebotenen Dienstleistungen verschafft, ist solch ein partnerschaftliches Miteinander von den möglichen Übereinkommen mit einem Profi die beste Lösung.

Wichtiger Hinweis: Fragen Sie auch unbedingt nach einer Leistungsgarantie. Diese sichert Ihnen die versprochenen Dienstleistungen und ist oftmals mit einem außerordentlichen Kündigungsrecht verbunden. Dieses tritt ein, sollte der Makler vereinbarte Leistungen nicht erbringen, Sie einen nachvollziehbaren Vertrauensbruch erleiden oder Sie mit seiner geleisteten Arbeit nicht zufrieden sein. So haben Sie auch bei Abschluss eines qualifizierten Alleinauftrages die Sicherheit, dass Sie auch bei eintretender Unzufriedenheit mit Ihrem gewählten Profi (Führt keine Besichtigungen durch, Schlechtleistung etc.), während der festgesetzten Laufzeit flexibel bleiben und aus dem Vertrag ohne Konsequenzen aussteigen können. Voraussetzung: Sie sind nicht ebenfalls Schuld an dieser Situation bzw. haben diese sogar absichtlich verursacht.

Achten Sie bei der Wahl Ihres Maklers also unbedingt auf eine solche Leistungsgarantie!
Bezüglich der Provisionshöhe beim Immobilienverkauf gibt es in Deutschland keine gesetzlichen Vorgaben. Die übliche Höhe der Maklerprovision beträgt im Verkaufsfall, je nach Bundesland, entweder 5-7 % (inkl. MwSt.) für eine Partei oder 3 % - 3,5 % (inkl. MwSt.) für jeweils beide Parteien (Käufer und Verkäufer).

Sie sollten immer bedenken - auch Immobilienprofis sind Menschen ;) Sie freue sich über eine offene und ehrliche Kommunikation. Sie beschäftigt etwas im Zusammenhang mit Ihrem Immobilienverkauf? Dann beziehen Sie ihn mit ein - denn Sie sitzen während des Verkaufes in einem Boot!